Introduzione
Il tema che vado ad esplicare è di estrema attualità per gli operatori immobiliari. E’ infatti noto anche ai non addetti a questi ambiti che le provenienze per donazioni, in sede di successione del donante, possono subire azioni di riduzione da parte degli eredi legittimari e che il loro potere può coinvolgere anche il terzo acquirente ove risulti infruttuosa l’azione verso il donatario (colui che ha ricevuto la donazione e che poi ha successivamente alienato il bene) sono infatti inefficaci nei confronti dei citati legittimari i pesi, le garanzie e le alienazioni effettuate su questi beni Art. 563. (Azione contro gli aventi causa dai donatari soggetti a riduzione). Se i donatari contro i quali e’ stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla ((trascrizione della)) donazione, il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, puo’ chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili.
La ragione è il rispetto della quota di legittima (parte di eredità che necessariamente i legittimari devono poter ricevere) questa che nel nostro ordinamento vige per coniuge, discendenti ed in alcuni casi ascendenti diretti. Meno noto è che nel 2005 il legislatore ha novellato la normativa inserendo dei limiti alla possibilità di incidere sui terzi (da parte dei legittimari lesi o pretermessi) Sono infatti escluse le donazioni da cui siano passati 20 anni rispetto alla trascrizione delle stesse a meno che nei venti anni gli aventi diritto non abbiano trascritto una opposizione rispetto alle stesse come previsto dall’articolo 563 comma 4 del c.c. ( Salvo il disposto del numero 8) dell’articolo 2652, il decorso del termine di cui al primo comma e di quello di cui all’articolo 561, primo comma, e’ sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario ((e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Il diritto dell’opponente e’ personale e rinunziabile. L’opposizione perde effetto se non e’ rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione.)
Quindi cosa succede nella pratica? Quando un immobile ha provenienza di donazione infraventennale oppure non sono passati 10 anni dalla morte del donante il bene pur legittimamente vendibile è comunque meno commerciabile per le ragioni sopra esposte (ne è testimonianza una recente sentenza della cassazione-12 Dicembre 2019 n.32.694 – ove il promittente venditore è stato ritenuto responsabile di non aver reso edotto il promissario acquirente della provenienza da donazione del bene, stesso acquirente ha potuto rifiutare la stipula del definitivo avvalendosi dell’art.1460 c.c. ). I rimedi tipici sono quelli della fideiussione o assicurazione tesi a ovviare a detti rischi, queste soluzioni hanno posto alternativa alla più radicale risoluzione della donazione che è praticabile solo se il donante è ancora in vita ma comunque a costi più elevati.
La circostanza di riflessione su quanto detto ci è stata data da una sentenza della corte di cassazione che analizzava la controversa posizione di parte attrice che prova a fare opposizione a più atti di compravendita datati 72 e 73 (secolo scorso) che dissimulavano donazioni avente per oggetto più immobili di pregio fittiziamente trasferiti a titolo oneroso dal padre alla madre. ( Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 2022, n. 4523)
Decorrenza della novella 80/2005
Per cercare di porre un parziale rimedio a quanto sopra esposto nel 2005 si è dato luogo ad una riforma del sistema
- pubblicata la norma de qua un primo orientamento minoritario, ma autorevole, sosteneva che la novella fosse applicabile anche alle donazioni stipulate in data anteriore ma che il conteggio del ventennio sarebbe stato fatto non dalla data di trascrizione della donazione bensì dall’entrata in vigore della norma ( in sintesi se nel 2008 mi fossi trovato come provenienza una donazione del 1986 e malgrado l’inesistenza di opposizioni di cui al comma 4 del 563 c.c. l’atto era ancora potenzialmente nocivo per il terzo acquirente perché secondo tale teoria i 20 anni scadono comunque nel 2025 cioè 20 anni dopo l’emanazione della legge oppure attendere i 10 anni dalla morte del donante come già anteriormente previsto). Sia la giurisprudenza ( anche nella sentenza in analisi la quale Corte addiviene comunque al rigetto del ricorso osservando che, a prescindere da tutto, la domanda del ricorrente non poteva essere accolta in quanto l’atto di opposizione alla donazione previsto dall’ultimo comma dell’art. 563 c.c. è utilizzabile, nel caso di donazioni compiute prima dalla data di entrata in vigore della novella del 2005, solo nel caso, a detta data, le donazioni siano state trascritte da non oltre un ventennio. Atteso che nel caso di specie i negozi posti in essere dai genitori del ricorrente risalivano al 1972 e al 1973 e che il ricorrente aveva agito in giudizio soltanto nel 2012 (senza aver mai potuto provvedere all’opposizione prima che trascorressero venti anni dagli atti stessi) che la dottrina maggioritaria hanno ( fortunatamente) avallato l’interpretazione teleologica della norma per cui l’applicazione della stessa a tutte le donazioni ( anche anteriori) che fossero state trascritte da oltre 20 anni ( nell’esempio di prima per cui il terzo acquirente è scevro da rischi in quanto i 20 anni sono finiti nel 2006). La tesi del così detto “riallineamento” non ha fatto breccia ed inutili sono state le considerazioni di presunta incostituzionalità della norma per disparità di trattamento ben potendo il legislatore definire per eventi successivi situazioni nate nel passato ma non ancora definite (in pratica tutte le donazioni realizzate prima dell’entrata in vigore della riforma alla cui data non fosse iniziata la successione).
La applicazione del nuovo istituto è estesa anche alle donazioni dissimulate ( caso sovente nella compravendita immobiliare) ma sotto quali presupposti?
In una sentenza del 2013 la corte di cassazione ha sancito l’esperibilità dell’azione di simulazione anche prima della morte dell’apertura della successione rimettendo comunque l’azione di riduzione ed eventualmente quella di restituzione successivamente alla morte del donante (cosa pacifica). Altro punto trattato dalla sentenza in commento e che inerisce alla riforma è la trascrivibilità dell’opposizione vs atti che dissimulano una donazione. La fattibilità di questa azione risulterebbe subordinata all’avvenuto passaggio in giudicato dell’azione di simulazione; la tesi però non convince perché, dati i tempi della giustizia, si rischierebbe il passaggio dei 20 anni e quindi l’impossibilità di avvalersi dell’azione cautelare in parola. Una tesi intermedia è quella di poter richiedere l’atto di opposizione alla presunta donazione dissimulata nel momento in cui ho almeno presentato questa azione; si ricorda infatti che l’atto di opposizione ha solo natura cautelare ed ogni azione concreta potrà essere eseguita a successione aperta.
Donazioni indirette
Ulteriore spunto tratto dall’argomento è quello sulle donazioni indirette. La giurisprudenza fa distinzione dal caso di denaro dato ed il donatario ne fa quello che vuole dal caso in cui il denaro è destinato propriamente per comprare l’immobile. La vicenda ha conseguenze perché anche le donazioni indirette sono soggette ad azione di riduzione. E’ inoltre diverso il trattamento ai fini della collazione ( “I figli e i loro discendenti ed il coniuge che concorrono alla successione devono conferire ai coeredi tutto ciò che hanno ricevuto dal defunto per donazione direttamente o indirettamente, salvo che il defunto non li abbia da ciò dispensati. La dispensa da collazione non produce effetto se non nei limiti della quota disponibile.”)
In questi casi non c’è simulazione ma liberalità indiretta ed ai fini della collazione se è evidente che il denaro è finalizzato all’acquisto del bene sarà il valore dello stesso (e non quello del denaro al valore nominale) che gli eredi dovranno conferire ( con tutte le differenze pratiche legate alla svalutazione monetaria ed alle variazione di valore del bene immobile).
Nella sentenza del 2013 si era riconosciuta l’esperibilità dell’opposizione versus le donazioni dissimulate ma non contro le donazioni indirette. Inoltre i terzi acquirenti di immobili acquisiti dal loro alienante per donazione indiretta non sarebbero sottoposti ai rischi di azioni di riduzione in quanto non è data loro la possibilità di verificare l’effettiva natura della provenienza ( se io eseguo una visura alla conservatoria dei registri immobiliari di un atto acquistato con il denaro donato vedrò comunque come provenienza un atto di acquisto). Mi auguro vivamente che questa tesi mantenga presa sui giuristi in quanto una diversa interpretazione metterebbe potenzialmente a rischio moltissimi atti ove è palese ( anche grazia al metodo della tracciabilità dei pagamenti prevista dal 2006) che il denaro proviene da soggetti terzi ( il classico caso dei genitori che mettono a disposizione le provviste a favore del figlio per comprare la casa). D’altra parte onde evitare un passaggio notarile con cui si versano soldi ai figli ( nel nostro ordinamento le uniche donazioni che prescindono dall’atto notarile sono quelle di ‘modico valore’, che chiaramente deve essere rapportato al patrimonio del donante) altrimenti esiste un altro metodo che consiste non nel donare preventivamente il denaro al figlio, ma di pagare il prezzo al momento dell’acquisto. In questo caso, il figlio paga il prezzo esempio di 200.000 euro, ma in atto si scrive che la provvista deriva da un conto intestato al papà o alla mamma o a entrambi. Sostanzialmente, dal conto intestato al genitore o ai genitori esce direttamente un bonifico che deve essere indirizzato al venditore dell’immobile oppure un circolare già intestato al venditore, quindi senza intermediare attraverso il figlio.
Note conclusive
Alla luce di quanto sopra si può convenire che: le donazioni che abbiano per oggetto immobili e che siano trascritte da almeno un ventennio sono esenti, per i terzi acquirenti, da rischi di azioni di riduzione.
Sono eseguibili le opposizioni di cui al comma 4 dell’articolo 563 c.c. anche verso le donazioni dissimulate a condizione che almeno l’azione di simulazione sia iniziata (sembra non necessario il passaggio in giudicato definitivo)
L’azione di opposizione ha natura puramente cautelare e tutte quelle esecutive sono eventualmente rinviate all’apertura della successione
Sono attualmente fuori pericolo le donazioni indirette
La provenienza di donazione trova comunque ancora notevoli riserve per la commercializzazione del bene (leggesi la sentenza del 2019 sul preliminare)
Mi chiedo se non fosse il momento di allentare questo cordone ombelicale con la legittima ed ispirarsi maggiormente al sistema di Common law, fra i cui principali esponenti annoveriamo Gran Bretagna e Stati Uniti d’America, è facile notare come, in linea generale, quest’ordinamento non preveda alcun vincolo di destinazione delle quote di legittima. Naturale conseguenza è la piena libertà decisionale del testatore nella scelta del soggetto a cui attribuire i propri assets o le proprie ricchezze. La solidarietà familiare non si costituisce per legge ma per rapporti interni. Non penso che un genitore dissiperà il proprio patrimonio in danno ai propri figli/congiunti se il rapporto con gli stessi è quello familiare in senso proprio.