un analisi breve ma specifica sull’ambito immobiliare della recente riforma sull’istituto della donazione in particolare sui diritti dei legittimari che non possono più esercitare l’azione di restituzione verso i terzi acquirenti a titolo oneroso. Per noi che operiamo in questo settore una buona cosa
– La riforma della Legge 182/2025
1. Inquadramento normativo
La Legge 2 dicembre 2025, n. 182, recante “Disposizioni in materia di semplificazione” (c.d. Legge Semplificazioni), è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025 ed è entrata in vigore il 18 dicembre 2025.
L’art. 44 della legge, rubricato “Semplificazioni in materia di circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni”, interviene in modo organico sulla disciplina della tutela dei legittimari, modificando in modo coordinato gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice civile. Si tratta di una delle riforme più significative del diritto successorio italiano dalla codificazione del 1942.
2. Le ragioni della riforma
La disciplina previgente dell’azione di restituzione, che consentiva ai legittimari di agire direttamente contro i terzi acquirenti di beni donati, aveva generato nel tempo una profonda incertezza sulla circolazione giuridica degli immobili di provenienza donativa. Tale incertezza si traduceva in una serie di criticità concrete che la riforma ha inteso risolvere.
In primo luogo, la difficoltà di alienazione degli immobili donati, poiché i potenziali acquirenti erano esposti al rischio di dover restituire il bene in caso di vittoriosa azione di riduzione e successiva azione di restituzione da parte dei legittimari del donante. In secondo luogo, le banche erano restie a concedere mutui ipotecari su immobili di provenienza donativa, temendo che l’ipoteca potesse essere travolta dall’azione di restituzione. Infine, il contenzioso successorio risultava alimentato proprio dall’ampiezza dei rimedi reali a disposizione dei legittimari.
3. Le modifiche all’art. 561 c.c.
Il nuovo art. 561 c.c. stabilisce che i pesi e le ipoteche di cui il donatario abbia gravato i beni immobili restituiti in conseguenza della riduzione restano efficaci. Viene meno, pertanto, il precedente principio della cosiddetta “purgazione” delle ipoteche, in base al quale i diritti dei terzi sul bene donato si estinguevano per effetto della restituzione.
La riforma mantiene in vita i pesi e le ipoteche iscritti dal donatario, rafforzando così la posizione dei creditori ipotecari e dei terzi titolari di diritti reali di garanzia sul bene oggetto di donazione.
4. Le modifiche all’art. 563 c.c.: la svolta dalla tutela reale alla tutela obbligatoria
La modifica più significativa riguarda l’art. 563 c.c., che disciplina l’azione di restituzione nei confronti dei terzi. La nuova norma sancisce un principio di portata rivoluzionaria: la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati a titolo oneroso.
In sostanza, l’azione di restituzione del bene donato non può più essere esercitata nei confronti del terzo acquirente a titolo oneroso. L’acquisto del terzo diviene definitivo e inattaccabile al momento del trasferimento, indipendentemente dal decorso del ventennio dalla trascrizione della donazione, che nel regime previgente rappresentava il termine oltre il quale l’azione di restituzione non poteva più essere esperita od il passaggio decennale dalla morte del donante.
Il legittimario leso conserva un diritto di credito nei confronti del donatario, il quale è tenuto a compensarlo in denaro nella misura necessaria a reintegrare la quota di legittima. Si assiste, pertanto, a un passaggio epocale dalla tutela reale, che consentiva il recupero materiale del bene, alla tutela meramente obbligatoria, che attribuisce al legittimario soltanto un credito pecuniario.
5. Le modifiche all’art. 562 c.c.: il regime delle alienazioni gratuite
Il nuovo art. 562 c.c. introduce un regime differenziato a seconda della natura dell’alienazione compiuta dal donatario. Se l’alienazione a favore del terzo è avvenuta a titolo oneroso, il rischio dell’insolvenza del donatario grava interamente sul legittimario, che non dispone di alcuna azione nei confronti del terzo acquirente.
Diversamente, se l’alienazione è avvenuta a titolo gratuito, il terzo acquirente è tenuto a compensare i legittimari nei limiti del vantaggio conseguito. Tale previsione bilancia l’esigenza di tutela della circolazione dei beni con la necessità di non penalizzare eccessivamente i legittimari, mantenendo una forma di responsabilità del terzo che ha acquisito il bene senza corrispettivo.
6. Le modifiche agli artt. 2652 e 2690 c.c.
La riforma interviene anche sulle norme in materia di trascrizione. Le modifiche agli artt. 2652 e 2690 c.c. adeguano il sistema pubblicitario alla nuova disciplina sostanziale, eliminando i riferimenti all’azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti a titolo oneroso e coordinando le previsioni sulla trascrizione delle domande giudiziali con il nuovo assetto della tutela dei legittimari.
7. Il regime transitorio
La Legge 182/2025 prevede un articolato regime transitorio volto a contemperare le esigenze di certezza giuridica con la tutela delle posizioni maturate sotto il regime previgente.
Per le successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge (18 dicembre 2025), si applica integralmente il nuovo regime. Il legittimario leso potrà agire esclusivamente con l’azione di riduzione e ottenere la compensazione in denaro dal donatario, senza possibilità di agire contro i terzi acquirenti a titolo oneroso.
Per le successioni già aperte o per le donazioni già stipulate alla data di entrata in vigore della legge, il regime previgente continua ad applicarsi solo a condizione che i legittimari attivino specifici rimedi entro il termine perentorio di sei mesi dall’entrata in vigore. In particolare, i legittimari devono, entro tale termine: notificare e trascrivere la domanda di riduzione, se la successione è già aperta; oppure notificare e trascrivere un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, se il donante è ancora in vita.
Decorso inutilmente il termine semestrale senza che i legittimari abbiano posto in essere tali adempimenti, anche le situazioni pregresse vengono attratte nel nuovo regime, con la conseguente inoppugnabilità degli acquisti dei terzi.
8. Effetti pratici della riforma
8.1. Sulla circolazione immobiliare
La riforma elimina il principale ostacolo alla commerciabilità degli immobili di provenienza donativa. I terzi acquirenti a titolo oneroso non sono più esposti al rischio di dover restituire il bene, con un conseguente effetto positivo sulla fluidità del mercato immobiliare e sul valore degli immobili donati.
8.2. Sull’accesso al credito
Le banche possono ora concedere mutui ipotecari su immobili di provenienza donativa con maggiore sicurezza, poiché l’ipoteca non è più esposta al rischio di caducazione per effetto dell’azione di restituzione. Questo rimuove un ostacolo significativo che per decenni ha condizionato la prassi bancaria.
8.3. Sulla tutela dei legittimari
La riforma, pur riducendo l’ambito della tutela dei legittimari da reale a obbligatoria, non elimina la protezione dei diritti successori. Il legittimario conserva il diritto alla reintegrazione della quota di legittima, ma la soddisfazione di tale diritto avviene in forma pecuniaria. Il rischio dell’insolvenza del donatario, che nel nuovo sistema grava sul legittimario, rappresenta la principale criticità evidenziata dalla dottrina.
8.4. Sul contenzioso
La semplificazione del regime della restituzione è destinata a ridurre significativamente il contenzioso successorio, concentrando le controversie sul rapporto tra legittimario e donatario ed eliminando il coinvolgimento processuale dei terzi acquirenti a titolo oneroso.
Parte III – Considerazioni conclusive
L’istituto della donazione, pur mantenendo inalterati i suoi tratti strutturali essenziali – la natura contrattuale, il requisito dello spirito di liberalità, la forma dell’atto pubblico – è stato interessato da una riforma di portata storica con la Legge 182/2025.
La scelta legislativa di privilegiare la tutela della circolazione dei beni rispetto alla tutela reale dei legittimari segna un mutamento di paradigma nel diritto successorio italiano. Il legislatore ha operato un bilanciamento che sacrifica parzialmente la posizione del legittimario a vantaggio della certezza dei traffici giuridici e della stabilità degli acquisti immobiliari.
Tale opzione, pur non esente da critiche – in particolare per il rischio di insolvenza del donatario, che grava ora interamente sul legittimario nelle alienazioni a titolo oneroso – risponde a un’esigenza largamente avvertita nella prassi notarile, bancaria e immobiliare, e colloca il sistema italiano in una prospettiva più vicina ad altri ordinamenti europei che già privilegiano la tutela dei terzi acquirenti.
Il regime transitorio, con il termine perentorio di sei mesi per la conservazione dei rimedi del regime previgente, impone ai legittimari una tempestiva valutazione della propria posizione e un’eventuale attivazione degli strumenti di tutela ancora disponibili, configurando un onere di diligenza particolarmente gravoso per i soggetti interessati.
In definitiva, la riforma della Legge 182/2025 rappresenta un intervento organico e coerente che, pur nella sua radicalità, si inserisce in un percorso evolutivo del diritto civile italiano orientato verso una maggiore certezza dei rapporti giuridici e una più efficiente circolazione della ricchezza.